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2017年到底要不要卖房,得先搞清三个问题!

       限购限贷,我们是否应该更加珍惜自己的买房和卖房资格,细细想来,的确如此。2017要不要买房”已经成为大家最热的话题。而2017年,我们要不要卖房?也是我们急需聊聊的话题。


       在这之前,我们需要搞清楚三个问题:你所拥有房子的房龄和周边城市的规划是什么样的、你是否急需现金、你准备用现金投资的项目是否安全。

 

房子的房龄+周边规划?

       你所拥有的这套房子的房龄,以及房屋周边市政环境的规划和发展情况如何?


       如果区域成熟,基本成型,而房龄在10年左右,那就建议你还是先不要考虑卖房了,毕竟相对成熟的区域受关注的热度要高,需求也会较大。


       再加上目前楼市限购较为严厉,此时市场上大多面临着供小于求的状况,此时出手并不能赚取房产的最大价值。


       如果在一些新兴区域板块可以考虑此时出手,因为这时候的房子在经历过这一轮房价暴涨后价格已经见顶。


       同时有相当一部分的新兴区域板块的未来发展也不会十分明朗,而且由于这些新兴区域的房价大多在其实阶段并不算高,所以在2017年选择出手也可赚上一笔。


是否急需现金使用?

 

       也就是说当你把房子卖了,拿到了一大笔现金,你是否已有明确的用途,或者是有一定的投资方向?


       如果有,那可以在当下就把房子卖了,换取一笔现金去做你想做的事。如果没有任何目的和投资方向,那就不必急着卖。

 

       因为,目前的银行利息相当低,如果把一大笔现金存银行里,不但利息很低还要缴税;而且很可能在不到一年的时间里,靠卖房所持有的货币就会在购买力方面会大幅缩水,到那时候就后悔莫及了。


       再或者,对于只有一套或者两套房产的人,房子的自住属性更强。想不想卖房其实是由个人及家庭情况决定的,因素太多太复杂,这里就不做量化分析了。


       面对诸如,要结婚,要生小孩或者家里人口较多等情况的时候,应该及时卖房换一个较大点的房子,这样才够日常所用。

 

评估投资项目是否安全?

 

       就得看再买房之后所选择投资项目年回报率是否能高于房价涨幅速度及租金投资回报,低了还不如租房拿稳定回报合算。


       简单来说,由于之前房价过分的上涨,房产的投资属性也愈发凸显,所以对于持有多套房产的人来说,当大家把房产看做一种投资工具的时候,它便与股票、债券没有什么不同。


       它的价值取决于未来的现金流与收益率。此时是否卖房其实变成了一个问题,即持有这项资产带来的净值是否大于它的市价。如果投资收益能够满足预期,那就可以卖,如果达不到就要看持有者对于后市的预期了。


       下面举两个例子,大家可以简单计算下:以北京为例,目前北京市区的房价均价大概是5/平,如果是一套70平,位置相对一般的房子,市值大概就是350万左右。


       我们用目前的市值与房租,最好加上对房价未来增速的预测(分好、中、坏3种情况)可以帮大家做测算。


       虽然说,我国目前很多大城市房价极高,但实际上的租金回报率并不算高,一年的租金回报甚至还赶不上房价理性增长情况下房产的增值情况,所以如果不是有很好的投资项目,并不建议立刻卖房。


       那我们到底要不要卖房?答案是,看你自己持有现金的用途,有用就卖,以小换大,换美金,购金条,买理财……都可以。


       不过一个不好的消息是,房地产税很有可能会在明年提交人大审议,一旦房地产税正式立法公布,势必会对持有多套房产的人造成冲击,如果选择在那个时候卖房,恐怕就晚喽!

 

卖房如何才能更赚钱?


       面对如今居高不下的房价,不止是买房者感到惆怅,很多卖房人对楼市也感到十分迷茫。


       之所以会这么说,是因为不少卖房人都想趁这个时候将手中的房产出手赚上一笔,但实际情况时是很多购房者在卖二手房的时候,总是决定不了房屋价格,不敢确定卖房时机。


       不敢决定房屋价格的房主,主要是怕自己定的价格高低不合理,房价高了卖不出去,低了自己吃亏,若是日后调整价格又太过麻烦。


       例如,在天津生活的一个朋友,前段时间刚好卖了一套房子,100平的房子卖了大约300万,按理说,这个价格对比他08年时120多万的买入价已经翻了一倍有余,已经可以说是赚的盆满钵满。


       但就在他卖房之后的一周后,市场上传出了北京及天津将联合限购的谣言,再加上这处房产邻近的地铁线已经开始试运营,这处房产的价格比他卖出的价格又上涨了30多万,让这位朋友感到很懊悔。


       所以,只要紧跟政策、看准市场,再掌握一点定价技巧就可以了。当然,这些技巧对于买房人同样适用,毕竟在议价砍价的时候,知己知彼才能百战不殆。

 

了解楼市行情


       不管是买房还是卖房,在你考虑即将入市的时候,对于市场行情做一下前期的了解是十分必要的,因为对于普通老百姓来说,用于买房的资金有限,如果盲目入市,很可能会将这笔购房巨款打了水漂……


       一般来说,我们可以从这两方面来观察市场:


       - 看周边二手房房价 -


       对于卖房人来说,周边同等类型、地段、品质的二手房价格是有利参考项。你可以参考这部分房屋价格涨跌情况,进行涨价或降价决定。


       - 看房屋在中介处的咨询量 -


       想要卖房,很多人都会去找中介,而对于掌握着大量二手房资源的中介来说,几乎就是二手房市场的市场风向标。


       如果某地区中介看房咨询的人多,就表示该地区的房屋需求大,想要卖房的话就可以适当上调价格。


       反之,如果该地区看房咨询的人少,就表示房屋的需求小,这时候就应该适当下调价格。但是在这里提醒各位,有的中介为了多拿分成,会不顾市场行情,引导你提高房价。所以,中介的话不可全信,要根据自己的分析来判断行情。

 

了解政策


       在楼市火爆的时候,很多谣言会扰乱市场正常的秩序,可“无风不起浪”,谣言在很多时候说多了,慢慢的也就成了真相,这点在楼市中就得到了很好印证,所以在卖房前夕,一定要对政策做出合理的预判。


       首先,如果卖房人的房子地理位置优越,又恰好是刚需或改善型普通住宅,那房价肯定还会有上升空间。假如卖房人的城市已经实施了限购限贷的政策,或有相关谣言传出,那么就会更容易激发起人们对房源紧俏、房价上涨的预期。所以,这个时候卖房人可以大胆涨价。


       其次,如果你的房子各方面条件不太理想,而且政府也没出台相关的调控政策,那么对于卖房涨价这个问题就应该持谨慎态度。


       如果还没有限购限贷,买房人的首选肯定是各方面条件都还不多的二手房,退一步讲,即便实施限购限贷,对各方面都很平庸的房子也会有较大影响,因为购房者高度关注、抢购优质房源,相应的就会减少对这种房屋的购买需求。


       所以,这个时候,遇到合理的购房者,在合理的价格就可以考虑卖掉,切忌不要太贪心。


       最后,如果是豪宅或别墅,遇到限购限贷政策时也要小心。虽然房屋条件没话说,一方面,高昂的价格会缩小买房人的群体,很容易由卖方市场转入买方市场;另一面,如果买房人是贷款买房的话,较长的交易周期也是一个不小的问题。

 

卖房定价、调价技巧


       在卖房的时候,很多卖家必须要考虑的一问题就是成本,比如,买房时的装修费用,卖房时需要缴纳哪些税费,尤其是在营改增之后,很多卖房人都不了解对于卖房要缴纳的税费是多少,在这里就详细的列营改增的明细,以供参考。


       1. 北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区:销售2年以上的非普通住房也免征增值税;个人购买家庭第二套住房,建筑面积90m²,减按1%的税率征收契税,建筑面积>90m²,减按2%的税率征收契税。


       2. 普通住房的标准为:一般来说,住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。


       但是,各地针对普通住房的标准略有不同,请以当地规定为准。


       3. 个人所得税及土地增值税计算公式中的合理费用指按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。


       4. 计算公式都是按不含税价计。


       我们来看个实例:假如某土豪3年前购入广州市一别墅,购买价为600万元,现打算出售,该房屋不是家庭唯一住房,为非普通住房,能提供原购房发票,若售价800万元,根据上图内容,不考虑卖房发生的合理费用,营改增前后该土豪涉及缴纳以下税费:


       可以看出,营改增后,由于增值税是价内税,导致税负略有下降,但对于目前动辄高达几百万的房子来说,这些税费确实也是一笔不小的负担。所以在卖房定价、调价时我们还可以运用以下几个技巧:


       - 确定价格底线 -


       在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量(假设为将要升级房产)为依据,事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额。


       其次,需要将为这个房子付出的成本考虑进去(包括买房的税费,卖房的税费等等)。


       当然,制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值,也就是说不要因为现在房价高就将心理底线相应的太高,因为市场也在不断变化,如果一味抬高房价很可能会造成二手房长期卖不出去的结果。


       - 预留一定的砍价空间 -


       依据卖房的心理底价,卖房人可以预留出一定的砍价空间,如果心理价格是500万,切不可直接挂出500万,适当调高一点,如550万,遇到买家,这是再为表示诚心,给出一定优惠,降价到520万、510万,买家砍了价,心理非常高兴,成交!


       - 了解房子的优势,间歇性放出优势 -


       先了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些。但是卖方不能一次性把能夸的都说了,因为这样往后的谈判你就再没有根据了。


       比如,以后当买家指出几个房屋缺陷之后,卖家拿不出新的证据予以回应,那就陷入被动了。你可以间歇地放出优势,就像利好政策不能一齐放出一样,这样才能给自己足够的回旋空间。


       - 察言观色,判断对方的态度 -


       一个优秀的卖家,从买方的语言神色,可以判断出他对商品的需求程度。如果对方短期内就要搬家,购房需求强烈,你就没必要在价格上松口。


       如果各位购房者近期有卖房打算,你不妨尝试上文定价、调价技巧,也许就能让你挣上不少钱呢。

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